Форс-мажор в сфере недвижимости и строительства

У участника гражданских правоотношений есть несколько способов защиты своего интереса:

Если ситуация имеет признаки обстоятельств непреодолимой силы, сторона договора вправе не платить пени, штрафные санкции за несвоевременное исполнения обязательства, а также не нести обязательства по возмещению убытков, причиненных второй стороне (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Но не любые обстоятельства могут быть расценены судом в качестве чрезвычайных и непредотвратимых. Так, проявления экономического кризиса, например, удорожание товаров, хоть и происходят одновременно с пандемией, но не лежат в прямой причинно-следственной связи с распространением заболевания, поэтому могут не быть расценены как форс-мажор. Сама по себе пандемия коронавируса и ограничительные меры, которые власти приняли в связи с ней, уже квалифицируются как форс-мажорные обстоятельства. Но важно понимать, что причинно-следственная связь между ограничением и неспособностью стороны договора исполнить обязательства подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Типовым условием хозяйственных договоров о действии обстоятельств непреодолимой силы является отсрочка исполнения обязательств на определенный срок, например, на период действия таких обстоятельств. После того как отсрочка исполнения истекла, сторона, не исполнившая обязательство, будет нести бремя возмещения убытков и оплаты штрафных санкций при неисполнении обязательства. Необходимо понимать, форс-мажор может быть исключен договором из перечня обстоятельств, исключающих ответственность стороны. В таком случае, на помощь может прийти ст. 451 ГК РФ.

Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ). В данном случае, когда органом государственной власти субъекта Российской Федерации приняты ограничительные меры, не позволяющие стороне договора исполнить обязательство или содержащее прямой запрет на осуществление такой деятельности, обязательство прекращается. В такой ситуации вторая сторона не вправе требовать возмещения убытков в связи с неисполнением данного обязательства. В то же время вторая сторона вправе требовать возврата оплаченного аванса по правилам о неосновательном обогащении.

Данный механизм используется организациями сферы оказания услуг, деятельность которых стала крайне затруднительна при введении режима повышенной готовности (общественное питание, фитнес-клубы, салоны красоты).

Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК), которое невозможно было разумно предвидеть. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был заключен на совсем других условиях. В отличие от обстоятельств непреодолимой силы, когда исполнение обязательства стало невозможно, в данном случае исполнение возможно, но в силу изменившихся обстоятельств стало невыгодно одной из сторон и повлечет не соизмеримые с выручкой затраты. В данном случае приоритет будет иметь такой способ решения конфликта как расторжение договора. Расторжение договора освободит от обязанности исполнять его условия, ставшие столь не выгодными, но не освободит от необходимости вернуть полученное по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Помимо указанных «общих» правовых механизмов стоит обратить внимание на пакет «антикризиных мер», специально разработанных для регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства.