Пограничный риск
На Изоплите семья едва не потеряла дом после уточнения официальных границ Екатеринбурга.
Формальный подход при уточнении границ между Екатеринбургом и его пригородами едва не стоил семье горожан двухэтажного дома, который несколько лет она возводила на свои скромные сбережения. Загородная недвижимость, призванная стать после постройки основным жильем, возводилась на земельном участке, который был приобретен в садоводческом товариществе «Пенсионер» в поселке Изоплит. А когда настало время оформлять собственность, кадастровый инженер сообщил супругам шокирующую новость: здание оказалось частично построено вне официально обозначенной территории садоводства.
Озадаченные дачники начали выяснять, как вышло, что дом, построенный на земельном участке, ранее оформленном в собственность, на несколько метров вылез за настоящие границы. Тем более что и забор, который одновременно ограничивает и территорию самого участка, и земли всего садоводческого товарищества, уже 20 лет стоит на одном и том же месте.
Но оказалось, что это еще полбеды. В ходе разбирательств стало понятно, что новостройка вылезла не просто за пределы частного земельного участка и садоводческого товарищества «Пенсионер», — геодезическая съемка показала, что пенсионеры частично возвели свой дом на землях соседнего Березовского городского округа.
«Я подключилась, начала искать концы. Оказалось, прошлым летом муниципалитеты уточняли свои границы и фактически проложили их по садам», — рассказала председатель Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова.
По ее словам, изначально в создавшейся ситуации существовал, по сути, единственный выход: выкупить спорную сотку земли — именно такая площадь оказалась невольно «захвачена» владельцами построенного дома. Но сделать это оказалось не так-то просто уже потому, что больше месяца пришлось потратить на выяснение вопроса, к какому муниципалитету все же относится эта земля.
Чиновники Мингосимущества Свердловской области, которые по переданным полномочиям распоряжаются земельными ресурсами в Екатеринбурге, стали отрицать принадлежность участка к областной столице и отправили заявителей в администрацию Березовского. В свою очередь, в администрации Березовского городского округа дачников отослали обратно в область. Точку поставило обращение в управление Росреестра по Свердловской области. Там заключили, что обращаться все-таки нужно в МУГИСО.
По словам Надежды Локтионовой, буквально на днях министерство начало оформлять документы на неразграниченный участок земли, чтобы в дальнейшем передать его владельцам уже построенного, но еще не оформленного дома. Если дальше все пойдет без сюрпризов, дом и земля под ним получат надлежащее оформление.
В Госдуме задумались о бессрочной «дачной амнистии»
Глава Союза садоводов Екатеринбурга опасается, что подобные случаи могут стать если не массовыми, то распространенными — если подтвердятся подозрения, что подрядчик, выполнявший кадастровое уточнение границ между Екатеринбургом и пригородами летом 2018 года, работал без фактического выезда на место. Очевидно, что результатом такого формализма десятки, если не сотни построек на пограничных землях рискуют оказаться вне закона.
Партнер адвокатского бюро LOYS Николай Хмелевский, специализирующийся на практике, связанной со строительством и недвижимостью, подтверждает: из-за пониженного внимания к землям дачных товариществ со стороны государственных и муниципальных органов неразбериха с границами земельных участков стала обычным делом.
Дело усугубляется многолетним действием упрощенного порядка регистрации загородной недвижимости, который, с одной стороны, облегчил жизнь российским дачникам, а с другой, вызвал системные проблемы.
«В итоге мы имеем множество земельных участков с „декларированной“ площадью, когда границы участков никто не конкретизировал и они лишь ориентировочно нанесены на карту. Эти земли принадлежат садоводческим товариществам с советских времен и все это время используются садоводами по своему разумению. А настоящие проблемы возникают, когда такие земли и расположенные на них строения включаются в оборот — то есть когда садовод пытается их продать», — объясняет эксперт.
По его словам, первым шагом для «диагностики» и последующего «лечения» таких проблем должна стать приватизация недвижимого имущества. Для этого надо представить в муниципалитет план земельного участка с уточненными границами и площадью на основании замеров кадастрового инженера. И если проблемы есть, это станет понятно уже на этом этапе. Типичная история, когда садоводческое товарищество, обратившись за уточнением границ к кадастровому инженеру, обнаружило, что данные в публичной кадастровой карте некорректны. Более того, после обмеров выяснилось, что участок СНТ пересекает границы соседнего сада, которые, в свою очередь, были неверно занесены в публичную карту другим кадастровым инженером.
Как из дачи сделать жилой дом, чтобы оформить в нем прописку?
«Подобные споры могут быть разрешены через процедуру уточнения границ земельного участка. В этом случае кадастровая палата на основании заключения кадастрового инженера вносит изменения в публичную кадастровую карту. Альтернатива — судебный порядок через устранение кадастровой ошибки», — отмечает Николай Хмелевский.
По его мнению, в случае на Изоплите, очевидно, корень проблемы кроется именно в ошибке кадастрового инженера, который создал «головную боль» как новому собственнику, так и властям.
Людям, которые только собираются приобрести недвижимость в садоводствах, эксперт советует еще на стадии проверки документов озадачиваться корректностью данных о границах земельного участка. Подобная проверка не будет стоить дорого, но сможет уберечь от длительных и утомительных споров с соседями и другими заинтересованными сторонами.
«Я советую садоводам своевременно проводить межевание своих участков. А если межевание проходило в начале 2000-х или ранее, то важно обратиться к кадастровому инженеру и проверить актуальность границ», — соглашается с рекомендацией глава Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова.